Villa dan Tanah Dijual di Kedungu

Empat Desa, Empat Pasar Berbeda

Kedungu bukan satu tempat saja. Pesisir ini mencakup empat desa dengan karakter dan harga yang berbeda:

• Belalang. Desa yang memiliki Pantai Kedungu, di Banjar Kedungu. Villa sewa jangka panjang mulai sekitar USD 110.000 berada di dekat Downtown Kedungu.
• Pangkung Tibah. Yang paling sepi dari keempatnya. Sebuah lahan pantai milik pemerintah seluas 2,25 hektare masih belum punya akses jalan menurut laporan tahun 2020.
• Nyanyi. Lokasi Nuanu Creative City, proyek terbesar di pesisir ini, lengkap dengan beach club dan sekolah internasional.
• Beraban. Desa Pura Tanah Lot, yang dikunjungi 1,4 juta orang pada 2025 menurut Detik Bali. Harga tanahnya sekitar Rp 1 sampai 2 miliar per are, kira-kira dua kali lipat Pantai Kedungu, menurut Bali Home Immo.

Berapa Harganya Saat Ini

Setiap angka di bawah ini menyebutkan sumber dan bulannya:

• Tanah hak milik di tepi Pantai Kedungu: Rp 700 juta sampai Rp 1,2 miliar per are, harga penawaran, Juli 2025, menurut Bali Home Immo.
• Villa satu kamar tidur dengan hak sewa: USD 110.000 sampai 200.000, masa sewa sekitar 29 tahun, menurut Kedungu Real Estate, 2025.
• Villa tiga kamar tidur dengan hak sewa: USD 240.000 sampai 350.000, masa sewa 23 sampai 29 tahun, menurut Kedungu Real Estate, 2025.

Belum ada angka biaya bangun per meter persegi yang diterbitkan khusus untuk pesisir ini. Mintalah kontraktor menghitung untuk kavling Anda sendiri. Rincian lengkapnya ada di panduan harga tanah Kedungu (dalam bahasa Inggris).

Hak Milik untuk WNI, Hak Sewa untuk WNA

Di sinilah pembeli Indonesia punya keunggulan. Hak Milik hanya bisa dimiliki warga negara Indonesia menurut UUPA, jadi pembeli WNI dapat membeli tanah atau villa dengan sertifikat atas namanya sendiri.

Pembeli asing tidak bisa. Mereka memakai hak sewa, Hak Pakai dengan KITAS atau KITAP untuk rumah seharga minimal Rp 5 miliar di Provinsi Bali, atau PT PMA yang memegang Hak Guna Bangunan. Itu sebabnya banyak listing di Kedungu ditawarkan dengan hak sewa, dan sebagian kecil dengan hak milik.

Pinjam nama tetap berisiko. Perda Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 melarang skema nominee secara tegas, jadi jangan pernah menjadi atau memakai nama pinjaman.

Zonasi Lebih Penting di Tabanan

Kedungu berada di bawah RTRW Kabupaten Tabanan 2023 sampai 2043, Perda Kabupaten Tabanan Nomor 3 Tahun 2023. Peta zonasi per bidang tanah di Tabanan baru mencakup sebagian kecil wilayah kabupaten, jadi cek tertulis lebih penting di sini daripada di Badung.

Warna yang dipakai agen di lapangan hanyalah istilah mereka sendiri:

• Merah muda. Zona pariwisata, tempat izin sewa villa harian masih mungkin.
• Kuning. Zona permukiman. Boleh membangun rumah, tetapi tidak boleh disewakan harian.
• Hijau. Lahan pertanian atau lindung. Tidak boleh dibangun.

Perda Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026, ditandatangani 24 Februari 2026, menjadikan alih fungsi sawah lindung menjadi villa sebagai tindak pidana, dengan ancaman pembongkaran paksa, dan menyebut Tabanan sebagai kabupaten prioritas pengawasan. Jangan membeli sawah dengan harapan bisa cepat diubah peruntukannya.

Yang Perlu Dicek Sebelum Membayar

Sebelum uang muka berpindah tangan, pastikan tiga hal ini:

• Zonasi tertulis. Kami cek gratis. Kirim titik lokasi, tangkapan layar atau nama jalannya saja.
• Notaris pilihan Anda sendiri. Notaris dan PPAT yang Anda tunjuk sendiri memeriksa sertifikat, beban hak tanggungan dan hak penjual untuk menjual.
• Garis pantai dan akses jalan. Pesisir pasir hitam ini mengalami abrasi aktif tanpa proyek penanganan pemerintah yang selesai, menurut kajian yang diterbitkan Neliti. Akses jalan ke kavling juga perlu dicek langsung.

Pajak pembelian BPHTB maksimal 5% dari nilai transaksi untuk Hak Milik, HGB atau Hak Pakai. Hak sewa tidak dikenai BPHTB karena bukan hak atas tanah yang terdaftar.

Kami dibayar oleh pihak penjual, tidak ada biaya untuk Anda sebagai pembeli, dan kami akan bilang terus terang kalau sebuah kavling tidak layak dibeli.